成都市保障性住房封闭管理细则

　　

　　第一章  总则

　　第一条  目的依据

　　为规范成都市保障性住房封闭管理工作，按照《成都市人民政府办公厅关于印发成都市保障性住房管理暂行办法的通知》（成办规〔2025〕3号）等文件精神，结合我市实际，制定本细则。

　　第二条  适用范围

　　本细则适用于成都市行政区域内保障性住房封闭流转、回购管理、住房调换、监督管理等工作。

　　第三条  管理原则

　　保障性住房实行封闭管理，遵循以下原则：

　　（一）严禁购房人通过买卖、赠与等任何方式将保障性住房变更为商品住房流入市场；

　　（二）保障性住房可依法依规进行继承、离婚析产、夫妻财产约定、司法处置等权属转移，转移后保障性住房性质不变；

　　（三）政府或指定运营机构负责对保障性住房实施回购，回购后继续用作保障性住房或保障性租赁住房；

　　（四）保障对象因条件变化需退出住房的，其房屋由运营机构统一收回或面向符合条件保障对象转让，实行封闭流转，并参照存量房网签、房源发布、资金监管、转移等相关规定执行。

　　第四条  部门职责

　　市住建局负责保障性住房封闭管理政策制定、工作指导。

　　市规划和自然资源局负责办理保障性住房不动产登记，对保障性住房买卖、赠与等进行限制。

　　区（市）县住建部门为本辖区保障性住房管理的实施主体，负责本辖区保障性住房封闭管理的监督指导工作。

　　第五条  运营机构

　　运营机构受区（市）县政府（管委会）委托依法开展保障性住房封闭管理工作，主要承担项目使用管理、车位、配建商业运营以及保障性住房回购及再配售工作等具体事宜，并负责回购资金的筹集。

　　购房人按规定提出住房回购或住房调换申请并符合相关条件的，运营机构不得拒绝办理。

　　第二章  封闭流转

　　第六条  流转情形

　　购房人在符合以下条件之一的，可申请在保障性住房管理服务平台（以下简称服务平台）挂牌转让所购保障性住房，购买对象应已取得保障性住房购买资格。

　　（一）取得保障性住房不动产权登记证书满3年。

　　（二）取得保障性住房不动产权登记证书后，购房人（含共同申请人）因重大疾病急需退出保障性住房，持有二甲及以上医院明确诊断相关证明材料的。

　　（三）取得保障性住房不动产权登记证书后，已在本市再购买其他住房，承诺退出保障性住房但未到退出期限的。

　　第七条  流转价格

　　流转价格由买卖双方协商确定，最高不得超过原购房价格×（1+累计年度涨幅系数），累计年度涨幅系数=1%×n（n为购房合同签订之日至转让时的完整自然年数，不足一年的按一年计算）。

　　第八条  流转程序

　　（一）购房人通过服务平台向项目所在地区（市）县住建部门提出挂牌转让申请，根据不同转让情形，提交医院证明材料、购房证明等材料。

　　（二）区（市）县住建部门在5个工作日内对出售人提出的挂牌出售申请进行审核，完成房源情况实地核查。符合流转条件的，将待转让房源通过服务平台对外公开展示。

　　（三）已纳入轮候库的保障对象可在服务平台对意向房源提出申购申请，区（市）县住建部门对购买对象资格进行复核。

　　（四）复核通过后，买卖双方达成一致意见，签订转让协议并在服务平台提交区（市）县住建部门。运营机构协助买卖双方按照房屋交易有关规定进行后续交易手续办理。

　　第九条  司法处置

　　因人民法院判决保障性住房不动产权转移的，受让人应符合购买保障性住房条件并已取得保障性住房购买资格，所得的房屋性质仍为保障性住房；

　　    人民法院通过拍卖、变卖、以物抵债等方式强制执行处置保障性住房的，参与的竞拍购买对象、保障性住房受让人应符合购买保障性住房条件并已取得保障性住房购买资格，所得的房屋性质仍为保障性住房。

　　第十条  其他产权转移情形

　　保障性住房因继承、离婚析产、夫妻财产约定等情况发生房屋权属转移的，由不动产登记机构按规定办理转移登记，房屋性质仍为保障性住房。

　　第三章  回购管理

　　第十一条  回购情形

　　购房人在合同备案后有下列情形之一的，所购保障性住房由运营机构回购：

　　（一）继承人申请回购的；

　　（二）购房人在本市再购买其他住房应退回保障性住房的；

　　（三）国家、省、市规定的其他符合条件的情形。

　　回购的保障性住房应符合以下条件：

　　（一）无购房贷款抵押外的其他贷款或抵押、查封等限制情形，无法律纠纷。

　　（二）未改变房屋居住用途，房屋结构无拆改、设施设备无缺失、损坏，不影响正常使用。

　　（三）水、电、燃气、电信等公共事业费用和物业服务费用已结清。

　　第十二条  回购价格

　　（一）为第十一条（一）（三）款情形的，回购价格根据原购房价格并结合房屋折旧和银行同期活期存款利率因素综合确定，折旧率按每年1%计算（不足1年按1年计算）。计算公式为：回购价格=保障性住房原购买价格×（1－交付时至回购时的年数×1%+购买时至回购时的年数×购买时年度至回购前一年度的银行同期活期存款利率平均值），银行同期活期存款利率以中国人民银行公布的活期存款基准利率为准。

　　（二）购房人在本市再购买其他住房的，退出时回购价格根据原购房价格加银行同期活期存款利率确定，计算公式为：回购价格=保障性住房原购买价格×（1+购买时至回购时的年数×购买时年度至回购前一年度的银行同期活期存款利率平均值），银行同期活期存款利率以中国人民银行公布的活期存款基准利率为准。

　　（三）原购房价格是指提出回购的购买人获得该保障性住房的购房价格。若房屋流转过程中，有通过法院竞买获得情形的，当竞买价格高于该房屋正常流转价格上限时，计算回购价格时，超出部分不予计入。

　　购房人自行装修的费用不计入回购价格。

　　第十三条  回购程序

　　（一）购房人在服务平台上向运营机构提出回购申请。

　　（二）运营机构在5个工作日内对购房人提出的回购申请进行初审，并对房源情况进行实地核查，核查通过的提交区（市）县住建部门审核。

　　（三）区（市）县住建部门在5个工作日内，对回购申请进行审核。

　　（四）审核通过后，若非购房人原因，运营机构应在3个月内完成与购房人签署回购协议、支付购房款，按规定办理房屋权属转移登记手续和房屋腾退收回等事项。

　　（五）运营机构将回购房源及时上传至服务平台未售房源库。

　　第十四条  回购房源腾退期

　　购房人在本市再购买其他住房应退回保障性住房的，设置腾退期，具体流程如下。

　　（一）购房人应当在办理新购住房买卖合同备案之前，须向运营机构提交保障性住房退出承诺书。经区（市）县住建部门审核通过后，可先行办理所购住房网签合同备案。

　　（二）购买预售商品住房的，应自交房之日起1年内退回保障性住房；购买现售商品住房或存量住房的，应自合同备案之日起1年内退回保障性住房。购房人按照约定时间腾退房屋并结清水、电、燃气、电信等公共事业费用和物业服务费用，保障房屋设施完好。

　　（三）购房人应按照约定退出时间，提前3个月提出回购申请，具体程序按照第十三条规定执行。

　　第十五条  回购房源再配售

　　回购后的保障性住房性质不变，纳入服务平台统一管理，并作为保障性住房继续向符合条件的保障对象顺销。回购的保障性住房再次配售价格结合回购价格、房屋修缮费用、管理费用、财务成本、合理利润以及相关税费等因素，由运营机构拟定，报区（市）县住建部门核定后执行。

　　在服务平台销售6个月未能售出的房源，运营机构可报经区（市）县住建部门同意，将该房屋转为保障性租赁住房面向符合条件保障对象租赁。租赁期满后，运营机构可选择作为保障性租赁住房继续面向符合条件保障对象租赁，也可选择作为保障性住房面向符合条件保障对象配售。

　　第四章  住房调换

　　第十六条  调换情形

　　购房人因工作、生活、家庭人口发生变化等原因可提出住房调换申请。在房源条件具备情况下，支持保障对象申请住房调换，一个家庭最多可调换1次。

　　第十七条  调换程序

　　（一）购房人在服务平台上向运营机构提出调换申请（在同一行政区域调换的，向原项目运营机构申请；跨行政区域调换的，向跨行政区域项目运营机构申请），并提供工作证明、出生证明、结婚证明、离婚证明等佐证材料；

　　（二）运营机构对购房人申请资料进行初审，并上传至区（市）县住建部门复核。符合调换条件的，运营机构与购房人签署调换协议；

　　（三）运营机构向购房人提供调换意向选择，协助购房人锁定新房源；

　　（四）锁定新房源后，按照第十三条明确的回购程序实施原房屋回购；

　　（五）原房屋回购后，运营机构协助购房人完成锁定房源购买手续。

　　第五章  监督管理

　　第十八条  监督职责

　　市住建局加强对各区（市）县住建部门、运营机构保障性住房使用管理、回购管理、封闭流转等工作的政策指导、行业监管和双随机抽查，不符合规定要求的，督促各区（市）县住建部门、运营机构进行整改。

　　各区（市）县住建部门加强对运营机构和保障对象的监督检查，对保障性住房项目后期使用管理、房屋退出回购管理、违规行为发现、线索上报等工作进行监管，发现违法违规行为的，依法依规进行处置。

　　第十九条  违规行为处置

　　（一）运营机构发现购房人存在擅自买卖、赠与所购保障性住房；擅自改变保障性住房使用功能；擅自改建、扩建保障性住房等违法违规情形的，应当提醒其整改，逾期未改正或拒不改正的，报经区（市）县住建部门核定后，运营机构可解除购房合同，收回保障性住房，并按照原购房价格扣除使用年限折旧后（年折旧率1%）退还剩余房款，同时按照同区域、同品质市场租金计收租金，时间从签订购房合同之日起至住房退回之日止。相关违规行为纳入住房保障信用记录，自收回住房之日起5年内不得申请任何形式的住房保障。

　　（二）相关单位、人员在保障性住房封闭流转、回购管理等工作中未依法依规履行职责的，由有关国家机关依法依规责令整改，对涉嫌违法犯罪的，依法追究法律责任。

　　第六章  附则

　　第二十条  解释机关

　　本细则由市住建局承担具体解释工作。

　　第二十一条  实施期限

　　本细则自2026年5月1日起施行，有效期5年。

　　来源：成都市住房和城乡建设局

　　原文：https://cdzj.chengdu.gov.cn/gkml/xzgfxwj/1486306132984070144.shtml

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